南京不动产登记中心官微近期发布消息称，截至9月16日，该机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。除南京外，9月份以来，苏州、无锡、南通和泰州等多个设区市也相继宣布在二手房交易市场推行“带押过户”交易模式，力图通过优化二手房交易流程，疏通交易堵点，进一步激活房地产存量市场。南京链家房产经纪公司市场总监朱涛指出，“带押过户”可以大幅减少交易时间和成本，对于当下较为低迷的二手房交易市场是一剂“良药”，还能间接带动新房市场的复苏。但记者在采访中也了解到，就目前执行情况来看，二手房“带押过户”还有一些“技术环节”需要在实践中化解，离全面落地尚有一段距离要走。
全省多地跟进“带押过户”
朱涛指出，在房价高企的如今，很多购房家庭的买房模式是在同一时期内先出售名下的尚未还清贷款的住房再购买下一套住房，也就是“卖一买一”的情况比较普遍。在“卖一买一”时，由于卖房周期拉得太长，影响了下一套的买入，很多家庭甚至错过了喜欢的房源，或因为前一套卖出时资金筹措不及时，再次购房时对卖家产生违约。这个时候“带押过户”就变得非常必要了。所谓“带押过户”是指对于存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不先归还原来的房贷就完成过户登记，买方可带抵押过户直接获取金融贷款。在传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，则仍处于抵押状态，交易手续相当繁琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”。通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。因此，“带押过户”新政节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金，同时省下了交易时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免因时间拖延出现的违约情形。
南京市不动产登记中心的负责人在接受记者采访时表示，为进一步提升二手房交易安全性和不动产登记办理便利度，南京市将深化落实“带押过户”有关要求，通过优化业务流程、强化技术支撑、细化工作指导，全面推行二手房“带押过户”模式。在新模式下，对于二手房买卖过程中存在抵押的房产，无须先行还清贷款，只需一次申请，一窗通办，即可实现抵押变更、转移登记和抵押设立3类业务的办理。
记者登录无锡市和泰州市相关部门的官网也查询到了以下信息：根据无锡市住房和城乡建设局、自然资源和规划局联合发布的二手房交易新政策，无锡市存在抵押的房产可选择“带押过户”的交易资金监管新模式入市交易，无须提前还贷、无须垫付资金即可完成交易。9月27日，泰州市住建局发布公告，将在市区范围内(姜堰区除外)，试行二手房“带押过户”。泰州市自然资源和规划局、市住建局联合建设银行泰州分行，在一天之内便完成了首例二手房“带押过户”交易全流程，一套尚有67万元贷款未结清的二手房成功过户。
与此同时，苏州市多家银行的工作人员也向记者确认，现在可以办理二手房“带押过户”业务，不过需要买卖双方和房产中介到银行签署相应协议。招商银行南京分行工作人员潘景告诉记者：“二手房‘带押过户’理论上可以办理，但是需要买卖双方均在本行才可以，目前尚未听说本行有办理的案例。”泰兴市农村商业银行客户经理高捷对记者说：“目前泰州刚刚试点，泰兴还没有开始，不过银行现在也很关注相关动态，正在完善内部流程，以应对可能的政策变化。”此外，记者以咨询的名义电话联系了泰州市不动产登记中心，工作人员表示，二手房卖主需提前准备好必要的材料和证件，然后在网签系统进行备案，银行同意变更贷款，便可去房产交易中心办理相应手续。
重振二手房市场的“良方”
今年以来，江苏已有多地采取不同措施，为二手房市场松绑。9月1日，常州宣布全面取消二手房限售;更早之前的6月6日，徐州市住房公积金管理中心发布通知，宣布二手房首付比例由40%降低至30%。在业内人士看来，以“带押过户”为代表的各类二手房优惠政策，反映出目前二手房市场不景气的现状。上半年以来，省内多地二手房市场成交量和成交均价都出现了不同程度的下降，去周期化也相应有所延长。根据克而瑞研究中心数据，今年1至6月，南京市二手房成交量为36506套，同比下降46%;二手房交易均价也连续下行6个月，累计跌幅超过1.5%，8月又环比下跌0.41%。同样，诸葛找房数据研究中心数据显示，今年1至8月，无锡市成交二手房21759套，同比下降41.31%;9月，泰州有效二手房源超过15000套，挂牌均价环比下降0.15%。多位业内人士表示，还是比较看好“带押过户”这一交易模式，在房地产行业低迷的大背景下，有望为二手房市场注入相当程度的活力，通过释放更多新房源进入交易市场，为购房者特别是刚需购房者提供更多选择。
“‘带押过户’交易模式的创新，有两个显而易见的优势：高效和安全。”泰州市不动产登记中心工作人员告诉记者：“一方面，节省了不少交易环节，不需要注销抵押便可办理过户，通过与交易双方和银行部门的互联，能够提供更高效、便捷的不动产登记服务;另一方面，二手房带押交易风险大大降低，不再需要像过去那样先行还贷或者垫付资金，有效保护了交易双方的权益。”中指研究院的相关报告也指出，二手房“带押过户”不仅降低了交易成本，也直接提高了二手房交易市场的效率，不但可以激发二手房市场交易活力，也能间接带动新房市场恢复。相比之下，诸葛找房数据研究中心相关报告更为乐观，随着信贷宽松政策和各地楼市政策的不断优化，预计未来房市成交量将呈现回升态势。朱涛指出，二手房“带押过户”更是一个多方共赢的政策，买房不再面临提前垫付资金的风险，而卖方也免除了过桥费逾期的风险，银行也会因为二手房交易量的提升获取更多的贷款业务，还有担保公司和公证处也将获取一定收益。
全面落地仍需时间
记者在采访中也了解到，根据目前我省各城市执行情况来看，政策效果还未完全显现，二手房“带押过户”政策全面落地还需一段时间。当前市场各方反应相对谨慎，明确办理“带押过户”政策的银行相对有限，并且附加了各种申请要求，例如双方需要在同一个银行系统内进行操作，这将导致买方失去选择更低贷款利率的机会，原先构想中省去的过桥费、过桥利息和担保费等交易成本将被填平。部分银行甚至还要收取一定费用，还有不少城市在执行的时效性上也没有凸显出优势。
南京市我爱我家房产中介小郝告诉记者：“办理二手房‘带押过户’业务需满足购房者名下仅有一套住房有贷款才行，不然的话无法办理。”据小郝所知，虽然原则上所有银行都可以办理二手房“带押过户”业务，但他们目前仅得到建行明确回复可以办理，并且因为缺乏相关经验和清晰的业务办理流程，他们中介方目前并不会向客户主动提及“带押过户”这项新业务
南京中环地产二手房中介李中涛告诉记者，二手房“带押过户”硬性要求相对较多，购房需纯商贷;买卖双方必须在同一家银行贷款;双方贷款发生后才会为卖方房贷结息。李中涛还表示，就南京而言，办理二手房“带押过户”不收费，但是耗时较长，甚至超过了不做“带押过户”。潘景也表示了自己的担心，他认为“带押过户”存在一定的操作难度，当前的操作类似直接更改贷款人，很容易导致债权人界定不清晰的问题。此外，对于银行来说，还存在抵押权受到威胁的风险，二手房作为抵押物，在转让过程中，可能面临新的买受人拒不配合的问题，将导致银行难以顺利实现抵押权。
朱涛认为，尽管“带押过户”还存在部分问题，但其切实提高了二手房交易的便捷度，能够在一定程度上助力房地产市场的复苏。对于“带押过户”实施过程中面临的风险，省内城市可以借鉴一下国内其他“先行者”的经验。比如，深圳坪山区司法局提出了“公证提存+免赎楼带押过户”模式;广州市相关文件则针对跨行间“带押过户”，可能导致的银行抵押权落空、交易未达成的风险，建议引入担保或公证等第三方机构，确保资金安全，防控业务风险;济南市“带押过户”涵盖公积金贷款、同行贷款和跨行贷款等类型，能够实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝连接。建设银行南京分行住房金融业务部经理黎兴亚也建议，针对二手房“带押过户”可能存在的风险，建议双方尽量使用政府有关部门或银行开设的资金监管账户作为交易账户，防止交易资金挪用和其他债务划扣等情况产生，以保障交易资金的安全。同时，房屋交易尽量选择有牌照的正规中介公司、担保公司进行交易，避免出现不法分子假冒银行、业主骗取房屋首付款等经济损失。
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