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中指研究院于6月29日发布的《2023年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》显示，今年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升。但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度购房者置业情绪下滑，市场未能延续回暖态势。6月，5年期以上LPR下调对市场情绪产生了一定的积极效果，但对新房销售的实质性带动作用较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。
据中指研究院统计，今年上半年，重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%。其中，一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超20%，市场下行压力加大。二手房方面，上半年，重点城市成交规模大幅提升。其中，一季度市场明显升温；进入4月，购房需求释放动能不足，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪；5月起，重点城市周度成交套数连续环比回落，6月中下旬成交量同比转负。
土地市场方面，上半年，300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近十年来同期最低；核心城市优质地块放量，带动楼面价结构性上涨。全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。上半年，地方国资托底乏力，22城中拿地金额占比由上年的42%降至9%，央企国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占比升至57%。
房地产政策方面，上半年各地政策仍保持宽松趋势。从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，但5月以来各地政策出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强。根据中指研究院监测，2023年上半年，全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
中指研究院认为，当前多数城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。与此同时，5月主要宏观经济指标有所转弱，经济恢复基础尚不稳固，稳地产的重要性更加突出。随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。因城施策方面，核心一二线城市政策有望适度纠偏；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。
对于房企来说，2023年上半年，房企销售业绩略有好转，但近两个月购房者置业情绪快速下滑，房地产市场调整压力加大，企业资金回笼压力亦在提升。叠加企业非银融资改善并不明显，年内债务余额较高，企业资金压力不减。在此背景下，中指研究院认为，第一，房企需要加大营销力度，积极回笼资金，特别是在基本面相对较好且政策存在优化预期的城市，应把握政策窗口期积极营销。第二，当前购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，企业只有提升自身综合实力，才能赢得购房者口碑。第三，核心城市优质地块土拍竞争加大，企业投资也可在审慎研判前提下适度关注二线近郊或热点三四线城市地块。除此之外，伴随着行业进入新的发展阶段，房企积极探索新的发展模式，拓展代建业务、提升服务能力等将有利于提升市场占有率，掌握市场主导权。
（文章来源：上海证券报·中国证券网）
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