2022年末，房地产融资政策松绑，超4万亿银行授信下场驰援，加之股权、债券等融资渠道解冻，市场一时间春回大地。
当时有声音认为，在政策支持下，行业的钱紧局面将在一定程度上得到缓解，然而还没等到“子弹上膛”，债务违约的名单上就又多了几家房企的身影。
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1月4日晚间，时代中国刊发内幕消息，称将暂停兑付旗下6笔美元债，以促进离岸债务的整体管理，公司将集中有限资源全力保障既有项目的交付进度，以维护正常经营。
截至公告日，该公司尚未支付于2023年到期的6.6%优先票据以及2024年到期的5.55%优先票据的相关利息，它们的宽限期分别于2022年12月30日、2023年1月3日截止。
根据久期财经数据，2023年到期的6.6%优先票据发行于2017年11月，规模3亿美元，将在2023年3月2日到期；另一笔票据则于2021年6月发行，规模5亿美元，到期日为2024年6月4日。算上另外四笔，时代中国美元债存续规模约26.5亿美元(折合人民币约182.13亿元)，其中有8亿美元(折合人民币约54.98亿元)将在2023年到期。
上述即期债务的兑付成了一个几乎不可能完成的任务。过去一年，时代中国的日子并不好过，在房地产行业销售持续低迷、融资断流的大环境下，公司一直在坚持使用自有资源偿债，避免发生债务违约。
这导致公司的现金流水平急剧下滑，截至2022年6月末，时代中国账面上的现金及现金等价物为56.42亿元，较2021年末的147.18亿元减少了61.7%。
事实上，为缓解现金流的恶化，时代中国已经做了很多努力。
2022年4月，该公司向相关部门提交了一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，其在报告中言辞恳切地说明了公司所面临的局面，恳请政府协调退还3亿元履约保证金，并申请退出5个旧改项目，请求相关部门依“城市更新10条”等政策退还前期投入的17.1亿元。
同年7月，考虑到购房者的天平开始向现房倾斜，为回笼资金，时代中国盘点了在手的现房资源，推出位于广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地的近20个项目，试图顺应市场变动，成为“吃螃蟹”的人。
多番举措下，该公司成为当时少数尚未出险的民营房企。2022年8月，其在宽限期内兑付了2027年1月以及2023年7月到期的两笔美元债利息；10月，其继续在宽限期内兑付了2026年到期的6.2%、规模4.5亿美元债券的未付利息。
只是坚持了一段时间后，时代中国也走上了违约之路，在外界看来，公司此番暂停偿还离岸债务大概率是无奈之举。2022年，其实现合约销售额397.91亿元，仅完成650亿销售目标的61%。
与之处境相似的还有力高集团。2022年12月29日晚间，其对外披露公告称由于流动性压力，集团将暂停境外债务付款，期望为境外债务取得一个整体解决方案。
该公司陷入流动性困局已有一段时间，为避免公开违约，其曾通过发行新债券的方式回购旧债券、成功将物管业务分拆上市、减少投资开支……可种种努力没能从根本上解决资金问题。
根据克而瑞数据，力高集团2022年实现全口径销售额275.5亿元，较2021年的470.11亿元大幅下滑。同时由于偿债等各类支出，公司现金流急剧恶化，截至2022年上半年，其拥有现金及现金等价物29.23亿元，这一数值在2021年末为75.34亿元，2021年中期则为112.95亿元。
除了这二者之外，上坤也在近日“躺倒”了。1月2日晚间，其对外宣布称，受房地产市场及金融环境等不利因素影响，公司未能如期支付2023年美元票据的所有未偿还本金以及应计未付利息。
相较于时代中国和力高集团，上坤年纪尚轻，其于2020年11月17日登上港交所，次年“三道红线”正式落地实施，开发商融资阀门逐渐拧紧，行业通行的借新还旧成了一条走不通的道路。
2021年1月及7月，该公司分别发行了两笔境外美元债，规模合计3.95亿美元，期限皆为一年。当时的上坤没有料到市场的严酷程度，随后一年时间里市场销售持续下行、融资断流、预售监管资金趋严……种种因素都掐住了房企的资金命门，其只能通过出售资产、展期等方式解困。
但展期后，公司还是无法避免地走向了违约的道路。记者注意到，此次上坤未能如期偿还的票据为“SUNKWP 13.5 01/02/23”，发行时间为2022年1月，经合并后本金规模约为1.6亿美元，息票率13.5%，到期时间为2023年1月2日。
该笔票据是交换要约的产物，目的是为了延长“SUNKWP 12.75 01/21/22”的到期时间，后者是上坤上市后发行的第一笔美元债。该笔美元债发行于2021年1月，本金总额1.85亿美元、息票率12.75%的票据，而就在到期前一个月，公司对这笔票据发起交换要约，并成功发行了“SUNKWP 13.5 01/02/23”。
根据久期财经数据，目前上坤仍有一笔发行于2022年7月18日的存续美元债，其规模约2.22亿美元，将在今年7月17日到期。
这笔美元债也处于违约状态。公开信息显示，上坤曾在2022年10月对该笔美元债发起同意征求，以期修订契约中要求于2022年10月18日赎回本金额1256.47万美元的票据以及应计未付利息(强制赎回)的条文，从而推迟该赎回日期。该则征求最终未能成功，导致产生票据条款项下的违约事件。
所幸当下政策风向转变，行业弥漫性风险亦有消散迹象，相较于一年前，房企的自身造血能力将逐步恢复，出险之路也多了几分希望。
2022年最后几个月，关于房地产融资松绑的“三支箭”相继射出，各大银行也行动起来，为行业提供了万亿授信支持。根据中指院不完全统计，自“金融16条”发布之后，有120多家房企先后获得银行授信，60余家银行机构合计提供授信总额度超过4.8万亿元。
资金入场的同时，市场端的政策松绑力度亦不断加大，浙江杭州、湖北武汉、江苏南京等核心二线城市的限购政策皆相继收缩调整。
国金证券的一则研报中指出，预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。其判断，2023年入市项目面临的竞争压力相对较小，同时有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，入市项目利润率或将回升。
（文章来源：国际金融报）
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