12月8日，合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。据了解，合肥市区范围内已取得不动产权证书并可上市交易的存量住房，均可以进行产权互换。
值得关注的是，合肥市的这种二手住房互换服务新模式，能否从根本上解决二手房供求错配的问题？会形成一定的规模效应吗？对于传统中介或交易平台来说，此举又是否会带来一定的影响？
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搭建置换服务平台，开启存量住房互换模式
合肥市住房保障和房产管理局信息显示，为服务群众方便就学、就医、就业等方面住房需求，该局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。合肥市区范围内已取得不动产权证书(含房屋所有权证书)并可上市交易的存量住房可以进行产权互换。
据悉，合肥相关部门在线上线下提供多种途径，最大限度方便群众办理住房互换业务。具体来看，线上方面，政府搭建公益性换房平台，有换房需求的用户可免费通过平台登记置换意向、选房看房、签订换房协议；线下方面，产权人可通过合肥市住房租赁发展股份有限公司(简称“合房公司”)的8个门店协助办理住房置换业务，合房公司将免费提供房屋互换服务。
从操作层面看，产权人在合肥市存量住房置换服务平台注册后，平台利用大数据对置换房源信息进行核验，确保人、房、产权真实。用户在平台填写置换意向后，通过大数据智能分析匹配，精准推送意向房源信息，用户可选择自行看房或委托合房公司协助看房，置换双方达成一致后，既可线上办理置换合同网签，也可线下通过合房公司服务网点办理置换合同网签。
据悉，合房公司是致力于住房租赁、房屋交易等多种业务于一体的专业化国有企业，其将全力落实助力房屋置换业务的开展，依托线上平台和线下网点，免费提供房源核验、房源发布、信息咨询、看房验房，以及协助办理价格评估、按揭贷款、不动产登记、水电气过户等专业化服务，目前服务网点已覆盖全城区。
值得一提的是，政策指出，房屋交换是两所房屋的所有权人将房屋等价或差价交换的双向交易活动，是一种特殊形式的房屋买卖。房屋互换交易后的学位，按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。
二手房交易的有益补充，细化满足不同需求
事实上，为促进二手房交易，前期多个城市在政策层面出台了很多鼓励措施，包括带押过户、降低税费成本等。不过，目前不少地区的二手房市场交易量仍偏低，同时也存在交易基础设施差(中介体系秩序差)、交易周期长、交易成本高等问题。二手房挂牌量较大，市场需求又比较疲弱，导致有效需求对接的难度较大。
在此背景下，合肥开启的此类二手住房互换交易新模式，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，其最终目的是为了促进二手房流转，“类似合肥这样的城市，房源发布系统不太大众化，或存在供求信息有误的情况。前期新房交易量较大，现在转换为海量二手房供应，迫切需要出台对接供需的措施。”
李宇嘉指出，该模式提供了一种小众化的流通模式，即解决那些因为工作变动、小孩上学而产生的跨区购房需求。有政府做担保、有政府的平台和公司的保障，能够将一部分需求匹配起来。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，二手房互换业务主要是方便一部分群众因工作生活等原因，而在同一城市进行互换房产。这类需求在当下的确存在，尤其是类似合肥这样的热点二线城市，人群流动性高，对于居住区位也有着一定的变动需求，加之平台可以提供大数据的匹配，更有利于找到合适意向的双方并成功牵线。
张波表示，置换业务是二手房交易中的重要一类，但互换所占比例并不高。一般来说，在二手房市场中，新市民首套购房承接改善人群的房屋、改善人群再买新居为置换主流。因此，这一互换服务可以视为二手房交易业务中的有益补充，全方面更细化满足不同购房者的需求。
适用人群或较为有限，政策效果有待观察
此次合肥市开启二手住房互换服务新模式，能否从根本上解决二手房供求错配的问题？是否会形成一定的规模效应？对传统中介或交易平台又是否会带来一定的影响？
“居住的需求、交易，都是信息服务，信息服务是有价值的。中介的居间服务，就是解决了信息不对称的问题，而且提供了撮合交易的服务。业主自发换房，实际上就是小众的服务尝试，可以参考各地的手拉手成交服务。不过，这种模式，无论在供给上，还是在需求上，都不能形成规模效应。”房地产和互联网研究院院长相国良如是说。
实际上，北京也有这种类似二手房互换业务，但它通常是由中介平台来协助完成的。据合硕地产机构首席分析师郭毅介绍，在此类交易过程中，同样涉及产权证办理、贷款办理、双方物业交割等一系列手续，还需要中介服务人员提供看房、过户、成交等一系列居间服务，并不是仅靠一个平台，实现房源信息的公开透明，就能完成房产互换服务的。
此外，郭毅指出，房产的互换服务在整体二手房成交中占比较低，因为二手房本身就非常个性化，每个房子都有其各自特点，包括楼层、朝向、装修、配套情况等，可谓千房千面，因此很难在二手房成交中实现房产之间的互换。目前有置换需求的购房者在买房时，考虑到交易效率和购买过程中对房子满意度、匹配度的需要，更多还是用卖旧买新的方式，即出售旧的房源，拿着资金重新去市场上寻找新的房源。
基于此，郭毅指出，合肥这一“二手房互换”模式，既不能挑战现有的中介模式，也不会对中介行业平台形成冲击。
张波也表示，互换业务是否能有效开展，也取决于大量有意互换的产权人选择在平台注册的数量，如果数量偏少，也很难形成有效匹配。总体来看，互换业务对传统中介平台影响十分有限，也并不会因此大量“蚕食”中介的业务。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，此次合肥搭建线上服务平台，将二手房交易由传统中介带看撮合转向政府平台主导，可降低部分交易成本，对购房者需求释放有一定利好。不过，需要注意的是，二手房互换交易政策仍有一定的制约，互换交易后的学位按现行政策执行，并未进行放宽；同时，由于二手房之间房屋状况差异较大，购房者对于价格接受程度不一，匹配人群相对较少，适用人群或较为有限。政策效果仍有待进一步观察。
“最根本的还是在于，要建立全市的二手房信息挂牌平台，在政府的支持和保障下，实现真房源。同时，规范二手房交易的秩序，打造公平可信、规模较大的房地产交易中介和平台，降低二手房交易的成本，这才能从根本上解决二手房供求错配的问题。”李宇嘉分析称。
（文章来源：新京报）
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