继5月央行大幅下调LPR后，本月LPR再次迎来下调。8月22日，全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)公告：1年期LPR为3.65%，较上月下调了5个基点;5年期以上LPR为4.3%，较上月下降15个基点。这也意味着，国内首套房最低的商业贷款利率可以达到4.1%，创出了2019年以来的新低。
南京链家房产经纪公司业务总监朱涛在接受记者采访时表示，历次LPR下调，市场最为关注的则是5年期以上LPR品种。因为从2019年起，房贷利率不再与基准利率挂钩，而是锚定5年期以上LPR。5年期以上LPR本次受到“特别关照”，进一步释放了推动房地产市场回升的政策意图。在当前楼市低迷的大环境下，这无疑是一剂“强心针”，低至4.1%的首套房利率将吸引很多刚需户“跑步入市”。
算上这一次，2022年开年以来，LPR已经三次下调。第一次降息是1月中下旬，央行宣布LPR利率1年期下降10个基点，5年期下调5个基点，这次降息是近两年来的首次;时隔4个月，5月份央行又宣布降息15个基点;3个月后的8月第三次下调。不难发现，LPR下调的频次越来越高，力度也在不断加大。
作为深化利率市场化改革的重要指标，LPR已逐渐代替贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”，央行每月都会定期发布，所以LPR的调整具有较强的方向性和指导性。东方金诚首席宏观分析师王青指出，此次1年期LPR降幅相对较小，5年期以上LPR降幅则要大得多，说明当前降息政策的主要目的还是定向支持楼市。通常金融机构发放短期贷款时，利率定价一般参考1年期LPR;发放中长期贷款，比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款和个人住房贷款等，参考的是5年期LPR。所以本次5年期以上LPR下调，对个人住房贷款利率将会产生较大影响。
值得注意的是，此次大幅降低LPR并非孤立行为，而是调控宏观经济发展、稳定楼市的组合拳之一，通过货币政策支持稳增长，促进房地产市场回暖，更好地满足居民刚性购房需求。5月15日，央行就曾宣布房贷打折，首套房利率可下调20个基点，结合此次降息，首套房利率最低可至4.1%，二套房贷款利率最低可至4.9%。而本月15日，央行先下调一年期中期借贷便利(MLF)操作利率10个基点，解开了LPR的“锚”。王青预测，未来宏观经济政策将继续保持稳增长偏好，物价走势整体可控，海外央行政策收紧步伐趋于放缓，LPR报价应该还有一定的下调空间，特别是5年期以上LPR报价将可能会迎来更大幅度的下调。
楼市各方“闻风而动”
相信很多买房人还记得去年的“房贷荒”现象，很多商业银行直接不受理房贷业务，或者延长放款期限，使得当时有很多购房者不得不搁置买房计划。房贷收紧的本意是落实房住不炒的定位，让住房回归居住功能，通过房贷政策的调整，降低房地产金融风险。然而受多方不可控的因素影响，房地产市场陷入了持续低迷状态。江苏省统计局的房地产(住宅)1-5月数据显示，江苏省1-5月商品住宅交易额同比下跌48%，投资额同比减少5.3%。以南京为例，7月南京共成交新房4258套，环比6月近6000套的交易量下滑近三成，同比去年同期更是下跌了38%。朱涛指出，在目前的这种人气低迷的楼市大环境下，本次LPR的大幅下调，无疑将为“萎靡”的房产市场注入新的活力。
记者在采访中也了解到，在央行宣布降低LPR之后，各家银行迅速跟进，同步下调了利率。建设银行南京某支行个贷中心工作人员告诉记者，在接到LPR调整通知后，他们及时调整了贷款利率，5年期一般贷款利率4.3%，首套房低至4.1%。如果和该行有过一定业务往来、资质和关系良好，房贷利率还可以进一步协商。苏州璀璨平江如苑售楼处梁经理表示，在LPR降低消息公布后，线上和线下咨询的客户明显增多，售楼处的咨询电话都快被打爆了。地处姑苏区的璀璨平江如苑一套房子均价在450万元左右，购房者多为想在苏州城区定居的年轻人，通常以自住为主，所以对首套房贷款利率的变化更为敏感。
与此同时，南京某二手房中介公司的置业经理王智莉也忙得热火朝天，电话从早上开始就响个不停，仅建邺区海峡城云璟湾小区内一套418万元的二手房，一上午就接到了七八通咨询电话，都是听闻房贷利率会降低后的刚需客户。王智莉表示，从客户的角度来讲，更建议购买二手房，因为二手房利率是即时的、动态的，可以按照基准利率来发放，而新房贷款利率往往是银行和开发商协商后的结果。此外，二手房还能避免烂尾风险，即买即住，首套房购房者可以优先考虑一下。
“刚需客”可适时出手了
朱涛指出，当前房地产市场的低迷状态，除了房价高、疫情反复等外部原因外，购房者的心理预期也是重要影响因素，不少购房者在买涨不买跌的心态下，对楼市持观望态度。而随着首套房贷款利率创出历史新低，买房成本进一步得到压缩，对于真正有购房需求的“刚需客”来说，可以趁这次LPR下调的机会，适时“上车”。无锡市民沈女士告诉记者，她半年之前便计划购买首套房，在看了无锡城区多处楼盘并咨询了银行贷款政策后，始终下不了决心，担心过高的还贷压力会影响生活质量。但在央行宣布降低LPR利率后，她简单算了一笔账，以贷款200万元、30年还贷期限、等额本息为计算前提。降息前，她每月月供约9839元，总利息为154万元;降息后，每月月供减少为9664元，总利息约为148万元。相比之下，一个月可以少还175元，总利息少还6万元，还是比较划算的，沈女士表示她将在未来两周内敲定买房。
不过已经“上车”的南京市民孙骁劼就有些“小情绪”了，他前两个月刚刚买房“上车”，现在就宣布降低房贷利率，让他感觉自己贷款贷“亏了”。恰好手里有一笔股票兑现，所以孙骁劼打算提前还完贷款，再去换利率更低的抵押贷。据记者了解，目前只有极个别银行可以做到随时还款且不收违约金，大部分银行需要贷款满1年以上，才可免费提前还款。所以是否提前还款，还要因人而异，如果经济条件不错，又恰好在贷款利率最高时购房，提前还贷不失为一种选择。
虽然LPR下调在市场上引起强烈反响，但是政策传导还需要一定的时间，楼市的复苏不是一朝一夕的事情。王青表示，对现阶段的楼市来说，重塑市场信心更为关键，比如严守“保交楼”政策红线，保障停工项目尽快复工，才能重构一个健康稳定的房地产市场。
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